REALITNÍ TRH: Na papíře milionové, ve skutečnosti neprodejné

4. 6. 2025

Myslí si, že jsou multimilionáři, ale ve skutečnosti vlastní dům, jehož hodnota sotva převyšuje cenu pozemku. V takové situaci se nachází majitelé více než 522 tisíc rodinných domů postavených do konce milénia. Jejich domy jsou technicky i morálně zastaralé a při prodeji musí jít s cenou dolů až o několik milionů. Mnohdy by dávalo větší smysl je zbourat a postavit nové, ale většina majitelů to nechce při prodeji zohlednit. Nejméně ztrácí na hodnotě domy zrekonstruované v nejvyšších standardech s nízkými energetickými náklady.

Statisíce majitelů musí zvážit, zda dům komplexně renovovat nebo zbourat

Majitelé starších rodinných domů bývají při prodeji nemovitosti nepříjemně překvapeni – realitní trh je často donutí slevit z původní ceny i o miliony, a to zejména v odlehlejších regionech, kde nejsou ceny pozemků tak vysoké jako v okolí větších měst. Důvodem je zásadní nesoulad mezi očekáváním prodávajících a skutečným stavem jejich nemovitosti, který neodpovídá současným nárokům na bydlení. Vyplývá to z obsáhlého průzkumu STEM, který analyzovala Asociace výrobců minerální izolace.

73 % domů nevyhovuje, ale majitelé to odmítají vidět

Podle průzkumu STEM si havarijní stav připouští jen 17 % majitelů: 14 % akceptuje potřebu větších úprav a jen 3 % označuje svůj dům za nevyhovující. Většina (56 %) pouze připouští, že některé věci začínají nevyhovovat.

Reálný stav starších nemovitostí je ale mnohem horší, než si myslí: podle stejného průzkumu STEM 73 % starších rodinných domů v Česku nikdy neprošlo kompletním zateplením a s tím související rekonstrukcí.

„Nevyhovují tak dnešním požadavkům na komfort, energetickou úspornost ani zdravé a bezpečné bydlení. Často trpí vlhkostí, plísněmi, vysokými provozními náklady a zastaralými rozvody, které představují bezpečnostní riziko,“ říká projektant a stavební inženýr Radek Prokop.

„Češi jsou slepí vůči technickému stavu svého domu – na nedostatky si zkrátka zvykli a nebo nemají finanční možnost a motivaci komplexní renovaci provést,“ říká architektka Marcela Kubů, ředitelka Asociace výrobců minerální izolace, a dodává: „Domy postavené zejména svépomocí z tehdy dostupných, často nekvalitních materiálů, vnímají spíš emocionálně než racionálně. Jenže dnes už takové domy vyžadují kompletní rekonstrukci: od sítí přes otopnou soustavu, okna a střechu až po zateplení. A to vyjde klidně na 3 i více milionů korun.“

Velké domy z dob socialismu? Bez rekonstrukce prodejné jen s velkou slevou

Nejvíce se liší očekávání a realita u domů postavených za socialismu a v 90. letech. Jen těch postavených do roku 1980 je v Česku 716 tisíc, přičemž podle průzkumu STEM jich jen 27 % prošlo kompletním zateplením a s tím související rekonstrukcí. V některých regionech dokonce jen 13 % (Královéhradecký a Karlovarský kraj).

„To znamená, že přibližně 522 tisíc domů potřebuje kompletní rekonstrukci – minimálně v rozsahu zateplení, výměny rozvodů a základních stavebních úprav, aby splňovaly základní standardy důstojného a bezpečného bydlení,“ dodává architektka Marcela Kubů.

Domy z této éry jsou navíc často zbytečně rozměrné: „Mají nevhodné dispozice a konstrukčně neodpovídají dnešním standardům bydlení,“ vysvětluje stavební inženýr Radek Prokop.

Překvapivě velké množství domů nikdy pořádnou rekonstrukcí neprošlo

Tyto faktory se podle realitních expertů negativně promítají do prodejní ceny. V minulosti se totiž kladl důraz spíše na co největší zastavěnou plochu než na energetickou úspornost, provozní náklady a komfort bydlení.

„Kupující dnes kladou důraz na nízké provozní náklady, kvalitní izolace, efektivní dispozice a snadnou údržbu. Dříve byla velikost domu symbolem bohatství. Dnes lidé řeší, jak dům funguje – jak se vytápí, jak se udržuje a kolik stojí provoz. Energetický štítek se stal zásadním parametrem. Pokud je dům dobře dispozičně řešený, 150 m² jim bohatě stačí,“ vysvětluje Tomáš Jelínek, ředitel realitní kanceláře Century 21.

Přemrštěné představy majitelů starších nemovitostí a neochota zohlednit realitu trhu jsou proto podle Tomáše Jelínka i důvodem stagnace prodejů v odlehlejších regionech, které netěží z výhody vysokých cen stavebních pozemků: „Z takových domů se pak stávají takzvané ležáky. Velký nezateplený dům je provozní past. Prodá se teprve tehdy, když cena odpovídá jeho reálné využitelnosti, a může klesnout až na úroveň samotného stavebního pozemku.“

Kompletně zrenovovat anebo raději zbourat?

Náklady na rekonstrukci v porovnání s cenou novostaveb často vyvolávají otázku, co se vyplatí více. U mnoha starších a rozměrných domů se náklady na rekonstrukci blíží ceně novostavby, nebo ji dokonce převyšují. Podle odborníků záleží na technickém stavu a dispozici nemovitosti. V řadě případů se rekonstrukce vyplatí – zejména pokud má dům kvalitní konstrukce, suché zdivo a zachovalou střechu.

„Renovace pak obnáší hlavně nová okna, zateplení, rozvody a otopnou soustavu. Tím se ušetří oproti novostavbě klidně 2 až 3 miliony. Platí to zejména pro prvorepublikové architektonicky hodnotné domy s dobrou flexibilní dispozicí bez konstrukčních vad,“ říká architektka Marcela Kubů.

Naopak pokud je dům obrovský, špatně založený, trpí vlhkostí, má narušenou statiku, zničené krovy a střešní krytinu, je na místě zvážit demolici. „Menší, ale kvalitní novostavba o 150 m² má často vyšší tržní hodnotu než rekonstruovaný dům o 250 m² z 80. nebo 90. let. Standardy bydlení se změnily a je třeba se jim přizpůsobit,“ dodává realitní expert Tomáš Jelínek.

Statistiky rekonstrukce

Rekonstrukce se nejvíce zhodnotí ve vysokém standardu

Z pohledu lepší prodejnosti má smysl renovovat pouze tak, aby dům odpovídal dnešním nejvyšším standardům.

„Polovičatá rekonstrukce je nejhorší možná cesta. Když už se do toho pustíte, dělejte to pořádně, jinak problémy jen oddálíte. Dům, který splňuje současné nejvyšší energetické standardy, bude atraktivní i za 20 let,“ říká Jelínek.

Podle průzkumu STEM však majitelé domů nejčastěji investují jen do dílčích úprav, jako je výměna oken nebo renovace interiéru. „Takové zásahy ale havarijní stav nemovitosti nevyřeší. Jediným smysluplným řešením je komplexní rekonstrukce pod vedením zkušeného projektanta, který stanoví jasné priority,“ upozorňuje stavební inženýr Radek Prokop.

Od roku 2030 budou muset navíc všechny nové budovy splňovat požadavky na nulové emise – tedy extrémně nízkou energetickou náročnost. Tyto budoucí standardy se tedy stávají měřítkem pro novostavby a rekonstrukce už dnes. Nejde o žádný byrokratický výmysl, ale o logický vývoj reagující na ceny energií a tlak na udržitelnost.

„Před 20 lety bylo 10 cm izolace na fasádě považováno za nízkoenergetický standard. Dnes je to však zcela nedostatečné. Přitom dalších 10 cm navíc by tehdy znamenalo jen mírné zvýšení ceny — dnes ale dodatečné zateplení celého domu může vyjít až na milion korun. Proto dnes doporučujeme zateplit fasádu minimálně 20 cm a střechu 30 cm či více. Snížíte tím provozní náklady a zároveň ochráníte dlouhodobou hodnotu své investice,“ uzavírá architektka Marcela Kubů, ředitelka Asociace výrobců minerální izolace.

Zdroj článku: AVMI

Rozdělili jsme více než 45 článků nabitých informacemi o střechách do přehledných témat, která vám
rychle pomohou se v problematice vyznat. Nestrácejte čas hledáním a mějte vše na jednom místě.